Dokumenty

Jaké dokumenty připravit k prodeji nemovitosti

Dokumenty nejsou administrativa na konec. Ovlivňují cenu, důvěru kupujícího, financování bankou i to, zda právník může připravit smlouvy bez zbytečných přerušení.

Začněte tím, co je zapsané v katastru

Zkontrolujte aktuální list vlastnictví, označení jednotky nebo pozemků, spoluvlastnické podíly a případná omezení. V části C mohou být zástavní práva, věcná břemena nebo jiné zápisy; plomba upozorňuje, že právě probíhá změna. Samotný výpis však nevysvětluje všechny souvislosti, proto má konkrétní stav posoudit právník.

Porovnejte zápis se skutečností. U domu se může lišit rozsah stavby, u bytu dispozice po stavebních úpravách a u pozemku způsob užívání nebo přístup. Nesoulad nemusí automaticky znemožnit prodej, ale je lepší ho řešit před inzercí než při bankovním odhadu.

Společný základ pro většinu prodejů

Nabývací titul neposílejte volně každému, kdo se ozve na inzerát. Obsahuje osobní údaje a někdy i staré finanční informace. Podklady se zpřístupňují podle fáze jednání a legitimní potřeby kupujícího, banky nebo právníka.

U bytu se kupuje i podíl na domě

Kupující bude chtít vědět, jak se dům spravuje a jaké závazky či investice ho čekají. Připravte prohlášení vlastníka, dostupné půdorysy, evidenční list, poslední vyúčtování služeb, výši pravidelných příspěvků na správu domu a pozemku a informace o úvěrech nebo plánovaných opravách. Užitečné jsou také relevantní zápisy shromáždění a základní pravidla domu.

Nejde o to předat celý archiv SVJ. Vyberte údaje, které ovlivňují náklady, užívání nebo budoucí investice. Pokud se připravuje výměna výtahu, oprava střechy nebo splácí úvěr, kupující to pravděpodobně zohlední. Včasná a přesná informace je lepší než překvapení před podpisem.

U domu rozhoduje dokumentace skutečného stavu

Vedle vlastnictví pozemků si připravte dostupnou stavební dokumentaci, doklady k povolení a užívání stavby, plány přípojek a podklady k významným rekonstrukcím. U studny, jímky, domácí čistírny, přístavby nebo samostatných staveb mohou být potřeba další specifické doklady.

Sepište stáří a stav střechy, rozvodů, vytápění, oken, izolací a dalších zásadních prvků. Nejde o technickou zprávu, pokud ji nemáte, ale o poctivý přehled známých faktů. U závažných nebo nejasných míst dává smysl technická inspekce.

U pozemku nestačí výměra

Připravte katastrální mapu, informace o přístupu, sítích, případných nájemních vztazích a omezeních. Způsob využití ověřte v územně plánovací dokumentaci; samotné označení parcely v katastru neříká vše o tom, co lze postavit. U hranic, přístupu nebo geometrie může být potřeba geodet či vyjádření příslušného úřadu.

PENB řešte dřív než text inzerátu

Při prodeji budovy nebo jednotky se obecně řeší povinnost předložit a předat průkaz energetické náročnosti a uvést energetickou třídu v informačních materiálech. Zákon obsahuje výjimky i zvláštní postupy pro některé situace. U jednotky je často potřeba součinnost SVJ. Konkrétní případ proto ověřte podle aktuálních informací Ministerstva průmyslu a obchodu nebo s energetickým specialistou.

Vytvořte dvě složky, ne jednu

První složka je pro prezentaci: půdorys, ověřené parametry, náklady a informace, které lze bezpečně sdílet se zájemci. Druhá je pro transakci: nabývací titul, identifikační údaje, úplné smlouvy, podklady k omezením a dokumenty pro právníka či banku. Tím snížíte riziko, že citlivý dokument odešlete příliš brzy.

Jak s tím pomohu jako makléř

Vytvořím seznam podkladů pro konkrétní typ nemovitosti, zkontroluji jejich vzájemnou konzistenci a rozdělím, co patří do prezentace a co až k odbornému prověření. Pokud narazíme na právní, technický nebo geodetický problém, zapojíme správného specialistu včas a jeho výstup promítneme do ceny i komunikace se zájemci.

Přehled není úplným právním seznamem pro každý obchod. Potřebné podklady se liší podle nemovitosti, zápisů, financování a smluvního řešení.